Verständlich erklärt: Die wichtigsten Begriffe aus der Immobilienwelt

1. Was ist eine Immobilie?

Unter einer Immobilie versteht man ein unbewegliches Sachgut. Dazu gehören nicht nur Häuser und Wohnungen, sondern auch Grundstücke, Gewerbeobjekte, Industriegebäude oder unbebaute Liegenschaften. Entscheidend ist: Eine Immobilie ist fest mit dem Boden verbunden.

2. Grundbuch & Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist ein zentrales Register beim Amtsgericht, das alle Eigentumsverhältnisse, Belastungen (wie Grundschulden oder Wegerechte) und Nutzungsvorgaben eines Grundstücks oder einer Immobilie enthält.

Ein Grundbuchauszug ist eine amtliche Abschrift dieses Registers – und bei jedem Verkauf notwendig, z. B. für Banken, Käufer oder den Notar.

3. Die Teilungserklärung

Wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, braucht es eine Teilungserklärung. Diese legt fest, welche Räume Sondereigentum (z. B. die Wohnung, ein Kellerraum) und was Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus) ist. Auch Sondernutzungsrechte, z. B. für Stellplätze, sind hier geregelt.

4. Die Maklerprovision

Die Maklerprovision – auch Courtage genannt – ist die Vergütung für die Dienstleistung des Immobilienmaklers. Sie wird in der Regel erst nach erfolgreichem Vertragsabschluss gezahlt (siehe: Erfolgsprinzip). Bei Kaufobjekten teilen sich Käufer und Verkäufer oft die Kosten. In der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt.

5. Das Erfolg- und Neutralitätsprinzip

Nach dem Erfolgsprinzip wird der Makler nur bezahlt, wenn er den gewünschten Erfolg herbeigeführt hat – z. B. den Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags.

Beim Neutralitätsprinzip gilt: Ein Makler darf für beide Parteien (z. B. Käufer und Verkäufer) tätig sein – muss aber beide Seiten gleich behandeln.

6. Die Immobilienbewertung

Bevor es an den Verkauf geht, ist eine Immobilienbewertung essenziell. Sie hilft, den Verkehrswert zu bestimmen – also jenen Preis, den ein Käufer unter normalen Marktbedingungen zu zahlen bereit ist. Bewertet werden Lage, Zustand, Ausstattung, Baujahr, Modernisierungen und vieles mehr.

7. Das Exposé

Ein Exposé ist eine ausführliche Beschreibung der Immobilie mit Fotos, Grundrissen und allen relevanten Daten. Es ist ein zentrales Marketinginstrument bei der Immobilienvermarktung.

8. Energieausweis

Beim Verkauf oder der Vermietung ist ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Dieser zeigt die energetische Qualität des Gebäudes an (von A+ bis H). Angaben zu Heizart, Energiebedarf oder -verbrauch sind ebenfalls enthalten. Käufer und Mieter müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung sehen – und ihn beim Vertragsabschluss erhalten.

9. Der Notar und der Kaufvertrag

Der Notar erstellt den rechtlich verbindlichen Kaufvertrag, liest ihn den Parteien bei der Beurkundung vor, prüft die Angaben und veranlasst die Eigentumsumschreibung. Ohne Notar ist ein Immobilienverkauf in Deutschland nicht rechtskräftig.

Der Kaufvertrag enthält alle wichtigen Daten: die Immobilie, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, eventuelle Mängel, übernommene Einrichtungen etc.

10. Die Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar nach der Vertragsunterzeichnung ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Käufer, bis der Eigentumswechsel vollzogen ist, z. B. wenn noch Zahlungen ausstehen.

11. Die Übergabe der Immobilie

Nach Zahlung des Kaufpreises und Eintrag im Grundbuch erfolgt die Schlüsselübergabe. Dabei wird meist ein Übergabeprotokoll erstellt, das Zählerstände, Mängel und Übergabeobjekte festhält.

12. Versteckte Mängel

Ein versteckter Mangel ist ein Schaden oder Defekt, der bei Besichtigung nicht sichtbar war, dem Verkäufer aber bekannt war – und den er hätte mitteilen müssen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, riskiert Schadensersatz oder Rückabwicklung.

13. Nebenkosten beim Verkauf

Zu den typischen Nebenkosten gehören:

• Notarkosten (i. d. R. vom Käufer zu zahlen)

• Maklerprovision (je nach Vereinbarung)

• Energieausweis

• Löschung von Grundschulden

• Grunderwerbsteuer (meist Käufer)
  Diese sollten bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden.

14. Geldwäschegesetz & Identifikationspflicht

Makler unterliegen dem Geldwäschegesetz. Bei auffälligen Geldflüssen, Barzahlungen oder ausländischen Käufern müssen sie Behörden informieren. Käufer und Verkäufer müssen sich gegenüber dem Makler identifizieren (Ausweiskopie etc.).

15. Das Widerrufsrecht

Wird ein Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wird der Kunde darüber nicht korrekt informiert, verlängert sich das Recht auf ein Jahr und 14 Tage. Wichtig: Die Provision ist erst nach erfolgreicher Vermittlung fällig.

Gute Beratung ist der Schlüssel zum Erfolg

Ein Immobilienverkauf oder eine Vermietung ist ein komplexer Prozess mit vielen Begriffen, Regeln und Schritten. Wer sich nicht täglich mit der Materie beschäftigt, läuft Gefahr, Fehler zu machen – die mitunter teuer werden können.

Mit einem qualifizierten Makler an Ihrer Seite sichern Sie sich nicht nur Fachwissen und Marktkenntnis, sondern auch Zeit, Sicherheit und bestmögliche Ergebnisse.